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第一章 总 则 第一条 为加强我县房产开发项目的综合管理，规范项目涉及的公共设备和基础配套设施建设，维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规的规定，结合我县实际，制定本办法。 第二条 凡在修水县县城规划区内依法取得国有土地开发权的房产开发项目的建设管理，适用本办法。 第三条 本办法所称建设管理，是指开发建设单位从事房产开发，在房屋竣工交付使用前，该项目的土地取得、规划设计、环境评价、基础设施配套、质量备案、消防认可、抗震设防、防雷装置、共用设施设备、供水供电、物业管理、白蚁防治等必须经有关部门单项验收认定的管理。 第四条 县政府有关部门、县直有关单位应当按照国家法律、法规和规章各司其职，相互配合，严格把关。 县国土资源局负责建设项目的用地审查、报批、核发建设用地批准书和土地使用证书。 修水网 www.xiushui.Ｎet 县城乡规划局负责建设项目规划选址、规划报批、规划方案初审、“一书二证”发放、批后监督管理、纠正和处理违规行为以及涉及的有关单项验收。 县城乡建设局负责审查核发施工许可证、施工现场质量安全监督、招投标监督管理、道路、绿化、亮化、地下管线、给排水、供气、幼儿园、休闲场地等市政公共设施设计方案审查、管理监督、验收及工程质量竣工验收备案。 县房产管理局负责开发企业资质审查、商品房销（预）售、物业、室内装饰装修、白蚁防治、单项验收综合备案的监督管理，并搞好单项验收综合备案的公示，接受社会监督。 县科学技术局负责抗震设防监督检查。 县环境保护局负责建设项目的环境影响评价。 县公安消防大队负责建设项目的消防设计审核、施工检查及竣工验收。 县气象局负责建设项目防雷装置的设计审核、施工质量检测检验、竣工验收。 县供电局负责建设项目室外主变供电电源的设计、安装、验收。 各职能部门不依法履行法定职责，造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二章 建设项目规划管理 第五条 规划审批及会审。 本文来自修水网 ㈠县城乡规划局实地勘察，提出项目选址意见，重要项目征询规划委员会成员单位意见，并报规划委员会主任批准；一般项目按控制性详规予以办理。由县城乡规划局核发《建设项目选址意见书》，同时发出《规划设计条件书》。 ㈡县城乡规划局组织专家对送审规划方案进行专家评审，对各项技术指标及设计条件进行核验和审查，并出具书面审查意见，将规划方案一并报规划委员会主任审批后，核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。 ㈢建设项目办理规划报建前必须由县环境保护局出具《环境影响评价报告》。 ㈣审批终结后由县城乡规划局根据专业及行政管理范围将核准的相关内容抄告各相关部门。 ㈤实施过程中如确需进行局部规划变更的须经原审批程序核准并告之有关购房业主。 第六条 规划设计条件认定及规划单体建筑设计要求。 ㈠建筑项目的规划设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、建设红线退让、建筑间距、建筑限高、出入口位置及数量、车位等）严格按城市控制性详细规划执行。未有控制性详细规划或根据城市建设要求确需变更控规规定的项目，应按《江西省城市规划技术导则》及我县有关规定办理。 本文来自修水网 ㈡建筑单体设计风格应与城市周围环境相协调，做到一个小区一种风格，力求造型新颖别致，线条简洁明快，色彩搭配适当并具有视觉冲击力，尤其要重视第五立面（屋面）的处理，屋面宜采用坡屋顶形式。 第七条 小区工程管线规划、配套规划及其它要求。 ㈠应按有关技术规范要求搞好电力、电讯、电视、给水、排水、天然气及消防设施的详细规划。采用无动力排污方式，实行雨污分流，按人口数确定三级无公害化粪池的规格、位置，生活污水接入城市排污专管，进入城市污水处理系统。 ㈡应按小区规模配置公厕、垃圾中转站或收集点，配有足够的居民室外活动场地和相应设施。 ㈢应有绿化详细规划，乔木、灌木覆盖率占总绿化面积比不得低于60%，另有一定数量的较大树木。必须提供亮化设计方案，小区内亮化工程应有照明灯、草坪灯、轮廊灯、反射灯、霓虹灯。 ㈣规模小于50000m2的住宅小区，开发单位应无偿提供：1、物业管理办公用房不少于120m2；2、业主委员会及社区办公用房各不少于30—50m2；3、老干部住房不少于120m2；4、与小区规模相适应的幼教场所。 修水网 规模大于50000m2的小区，物业管理办公用房按总建筑面积0.25%、业主委员会及社区用房各按0.08%、老干部住房按0.17%无偿提供，且下限不低于50000m2以下标准。 第八条 规划监督和管理。 ㈠重点项目及大型开发项目，在核发“二证一书”时，项目开发商应同县城乡规划局签订《项目规划实施承诺书》，并交纳工程总造价2%—5%的规划保证金。 ㈡县城乡规划局应监督项目放线并进行验线，并对单体项目及小区配套项目施工进行不定期检查，严把竣工验收关，确保规划条件和规划设施实施到位。合格项目核发《建设项目竣工规划验收合格证》，对不合格项目不予验收，责令限期改正，并依法予以处罚。 ㈢县城乡规划局应对违规行为下达《违法建设认定书》。 第三章 建设项目施工管理 第九条 开发建设项目工程开工前，应由县环境保护局、县公安消防大队、县气象局等部门和单位出具审查意见，建筑施工图应经有资质的图审机构审查合格。 第十条 开发建设单位在项目建设开工前，应按规定实施招投标，择优选择相应的施工队伍，并按法定程序办理施工许可手续，严禁工程挂靠、违法转包、分包。 内容来自xiushui.Ｎet 第十一条 项目开工前，开发建设单位应将小区道路、绿化、给排水、亮化、供气、地下管线等市政公共配套设施设计方案、施工图纸一并送县城乡建设局审查认可，核发建设工程施工许可证后方可开工建设，且严格按审批后的设计方案、施工图纸组织施工，并接受县城乡建设局监督检查。 第十二条 开发建设单位不得以任何理由要求勘察、设计、施工、监理等单位在工程设计、施工作业中违反建筑工程质量和安全标准的有关规定，降低工程质量，要自觉接受县建设工程质量监督机构的监督。 第十三条 开发建设、施工单位应当遵守有关安全生产的法律、法规规定和施工现场安全技术规范、标准、规程，并按规定交纳安全生产风险抵押金。在施工现场采取维护安全、防范危险、文明施工等措施。 第十四条 各开发建设项目应严格按有关规定及约定支付工程款，严禁拖欠农民工工资。 第十五条 开发建设项目应交纳5%—10%的房屋质量保证金，具体按建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）执行。质量保证金存到由县城乡建设局指定的金融机构托管，由开发建设单位和县城乡建设局实行资金双控。 修水网 第四章 建设项目开发、验收管理 第十六条 房产开发项目实行开发企业资质准入制度。开发企业在进行项目业务前，应先到县房产管理局进行资质认可备案后，方可从事房产开发项目活动。 第十七条 从事房产开发活动应遵循下列规定： ㈠所从事的开发项目规模应与开发资质相符，不得越权开发和承接与资质不相符的业务。 ㈡在进行房屋销（预）售时，未取得《商品房预售许可证》，不得进行房屋预售的广告宣传；不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”、“签排房号”等方式预售商品房；不得接受购房者的预定、预购、预订；不得以任何形式收取定金或预付款。 发布商品房广告宣传材料应当标注商品房预售许可证号，必须与房屋效果图和房屋建成后实际相符。不得搞虚假宣传和超越实际可能的承诺。广告宣传资料必须报县房产管理局备案。 ㈢房产开发企业不得有挂靠开发的行为和私自转让、分包开发权。 ㈣强制推行商品房质量保证体系。在商品房销（预）售时，应当向购房者提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和有关质量保障措施方案。 修水网 ㈤在商品房预售时，应当向购房者告之物业维修基金的缴交和实行室内装饰装修的监督管理规定，并与购房者签订告之协议或在预售合同中另附相关补充条款。 第十八条 房屋竣工交付使用后，房产开发企业在质量保修期内不得擅自撤离，要有专业技术人员负责维修管理工作。否则，有关部门可以在房屋质量保证金中扣除30%的资金作为另行委托的代管费用。 第十九条 房产开发建设项目，必须进行竣工验收、专业验收和单项验收综合备案。 第二十条 房产开发项目未经单项验收综合备案，不得交付使用。如因小区建设项目规模较大，跨度时间较长，确需部分房屋交付使用的，开发单位必须在房屋竣工验收后书面承诺预留小区总面积20%以上比例房屋，待单项验收综合备案后交付，方可部分交付使用。 第二十一条 房产开发项目单项验收综合备案，按照《房地产开发项目单项验收综合备案管理手册》提供材料。 第二十二条 新建的住宅小区，必须采用招投标方式，选聘物业管理企业实行物业管理。房屋未竣工交付使用或未达到三分之二入住率前，开发建设单位应当进行前期物业管理，其物业管理费用由开发建设单位支付；房屋竣工交付或达到入住率后，物业管理企业由业主选聘，物业管理服务费用由业主按房屋建筑面积支付，具体标准由县物价局、县房产管理局根据市场情况和小区服务等级，在充分听取业主意见后确定，并公布实施。 xiushui.Ｎet 为保障房屋质量，保修期满后，公用部位和共用设施设备的维修管理，实行物业维修基金征缴制度。未缴交物业维修基金的房产开发项目，不得进行综合备案。 物业维修基金属全体业主所有，由开发单位代收后统一缴交到县房产管理局在银行设立的代管专项总帐上。具体缴交标准、基金的管理和使用按有关规定执行。 第二十三条 新建的房产开发项目，县房产管理局必须在查验单项验收综合备案、物业维修基金缴交和房屋质量保证金预留情况符合规定后，方可颁发房屋所有权证书。 第五章 附 则 第二十四条 本办法未涉及的房产开发项目管理内容，由有关部门根据国家有关法律、法规和规章执行。 第二十五条 违反本办法的有关规定，由相关职能部门根据法律法规规定予以处罚。 第二十六条 本办法自印发之日起执行。 |
