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核心提示 2001年8月26日，修水县房管局与当地农民余昌石夫妇签订了两份房产开发协议，由房管局将位于该县县城鹦鹉街的两栋旧房交给余昌石夫妇拆除开发,房管局从余昌石处收得23万余元购房款，并要求新房建成后，余昌石补偿原住户住房800多平米。余昌石认为自己没有义务履行这项条款，便将率先完成的240号楼店铺自行处理。房管局得知后把还没有完工的228号楼的四间店铺分别拍租给了其他人经营。由此引发了一系列的纠纷以及侵权行为，直至当事人双方对簿公堂。 四方对垒 合同条款引发合同纠纷 2001年8月26日和2002年2月4日，修水县房管局与当地居民余昌石先后签订了两份房屋开发协议，由房管局将位于县城鹦鹉街的两栋旧房交给余昌石拆除开发，余昌石付给房管局购房款23万余元，另补偿原住户住房面积800余平米，其他开发出来的新房由余昌石自行支配。在该两份协议中，均有另外一项条款，要求余昌石无偿将一半新房店铺交给房管局。 “这样的条款我肯定不会同意，因为我不仅交了购房款，而且还补偿了原住户住房面积，房管局要在无投资、无承担风险的情况下获得店铺，这对我很不公平。”余昌石告诉记者。同时，他还表示当时签订合同时就发现这项条款，只是出于无奈才签的，毕竟房产开发归房管局主管。 xiushui.Ｎet 在开发建设前，余昌石经修水县相关部门批准取得了《建设规划许可通知》、《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》及《建设工程施工许可证》等手续，并着手旧房的拆除和开发工程。当前期的240号楼完工之后，余昌石并没有按照协议要求将一半店铺交给房管局，而是将该楼的店铺自行销售了。 修水县房管局周副局长告诉记者，他们得知店铺被余昌石出售以后认为其没有履行合同约定，便来到二期的228号楼施工现场，在店铺外墙上贴出通告，以余昌石没有产权为由阻止他人从其处购买店铺。同时，房管局还将228号楼的4间店铺全部拍租给了当地居民周某、程某等4人。 而在这之前，余昌石由于开发资金紧缺，已经向当地居民徐某、匡某等人共借贷50余万元用于开发，同时承诺债权人，若无法在规定期限内还款便将该4间店铺抵给债权人。2005年9月5日，由于超过了规定的还款期限，债权人徐某、匡某等人没有收到余昌石的还款便开始进入借款抵来的店铺并着手装修，还安装了卷闸门。然而几天后，从房管局拍租会上租得该店铺的周某、程某等人带着租赁合同也进驻4间店铺，并按照自己意愿对店铺抢先进行了装修和改造。 见此，债权人徐某、匡某等人便找到余昌石要求其对店铺被人侵占一事做个交代，余昌石表示，那是房管局强行将店铺拍租给他人所至，他会与房管局协商解决该事。但余多次与房管局协商解决该事，均没有结果。2005年9月14日，余昌石将强行进入店铺进行装修、改造的周某、程某等人告上法院。他的理由是，房子正在建设中，而且还未通过验收和交付使用，周、程等人的行为已经严重影响了他对房屋的开发建设。 xiushui.Ｎet 房管局状告开发商欲“抢”产权 见余昌石以侵权为由状告周、程等人，将店铺拍租给周、程等人的修水县房管局便以余昌石没有履行协议约定，于2005年10月12日将余昌石告上了法庭，要求法院将228号楼四个店铺的产权判为房管局所有。受理该案后，修水县法院立即以店铺产权不明为由，将余昌石诉周、程等人侵权的案件作出中止审理的裁定。至此，一场店铺产权“争夺战”拉开了序幕。 余昌石诉周、程等人侵权案被中止审理后，徐某和匡某等人只好将余昌石告到法院，要求讨回抵偿债务的铺面。同样，该起民间借贷纠纷案件也被法院以产权不明为由做出中止诉讼的裁定。4月9日，债权人徐某的爱人及匡某均告诉记者，此前，法院曾两度调解该案，劝说余昌石把店铺交付给徐某和匡某等人，但不知道为何中途法院又突然做了中止诉讼的裁定。 对于228号楼店铺引发的几起诉讼案件，记者于4月9日上午采访了修水县人民法院副院长查某。查副院长表示，房管局与余昌石签订的两份协议中有三个条件，即：余昌石返还原住户住房面积，多出部分按市场价格销售；余昌石支付旧房购房款给房管局；开发后新楼一楼店铺房管局和余昌石各得一半。查副院长透露，房产开发协议在整个修水都是这样约定的，虽然有些苛刻，但大家都这样约定，他们只会尊重当事人双方协议时的共同意愿做出判决，至于店铺产权该判给房管局还是余昌石，查院长说要等判决书下达后才能透露。 内容来自xiushui.Ｎet 同时，查副院长还透露了他本人对该案的看法，即判决除了要显示公平之外，还要尊重当事双方合同上约定的共同意愿。当记者提出房管局与余昌石当初的协议是否有效时，查副院长表示，不管当初的协议有没有效，法院还是会以签协议时双方的意愿作为判决依据，尽管余昌石已经对当初的协议条款产生了异议。 当地居民:房管局做法有些过分 4月9日，记者在修水县城鹦鹉街看到了228号的7层大楼，一楼的店铺分别是黄某的香火店和程某的糕点坊以及周某、曾某的服装店，而这4个人，就是余昌石所起诉的侵权对象，他们是在房屋没有竣工验收和交付使用的情况下，与房管局签订租赁合同后强行进入店铺营业的。 程某告诉记者，店面是他的爱人到房管局租的，签了租赁合同，租金及其他具体事宜他并不清楚。香火店的黄老板和其他两间店铺的承租人均表示店铺是自己到房管局租来的，至于租金及其他相关事宜他们不愿意向记者做更多透露，当记者要求看看他们的租赁合时，也被他们纷纷拒绝了。 后来记者在房管局周副局长的办公室里见到了那4间店铺的租赁合同，它们均被房管局以每月1300元、1450元及700元不等的价格分别租给了周某、曾某和黄某等4人，房管局还向承租人收取了3900元、2000元不等的铺面保证金。 HULING 同时，记者还从余昌石给房管局购房款的收据上发现，这些收据竟全部都是“行政事业单位内部收费收据”，而并不是“江西省行政事业性收费票据（通用甲票）”，江西东太律师事务所樊斌杰律师认为，作为国有资产的交易收费，票据应使用后面一种。 鹦鹉街一位不愿透露姓名的店主告诉记者，房管局这样的做法实在令人难以接受，就算产权是房管局的，也得等房屋竣工验收和交付使用之后才能出租，否则对开发和验收会造成很大影响。同时，该店主和其他几位知情居民表示，按理说法院应该追究房管局和承租人侵权的责任，但不知为何，至今那些店铺仍被房管局出租给他人使用。 修水县司法局一位朱姓退休干部表示，自己一直在关注着这起产权争夺官司。他说，房管局和承租人侵权行为事实存在，法院不但没有作出判决反而中止审理，实在难以服众。 律师说法:开发协议无效 对于修水县房管局与余昌石店铺产权纠纷案，江西东太律师事务所的樊律师向记者阐述了以下三点看法： 第一、房管局与余昌石签订的两份房产开发协议，由于双方均没有房地产开发主体资质，因此，该两份协议属无效协议。但该协议根据法律关系可转化为有效的其他类型的协议，即可视为国有土地使用权转让协议，因为土地属划拨资产，且余昌石向国土资源管理局补交了土地出让金，也签订了土地出让合同。 xiushui.Ｎet 第二、房管局在开发过程中，一无投资，二没有承担风险，不能获取利润，因此他们要求分得固定数量的铺面，是没有法律依据的。 第三、既然该房产整个土地出让给了余昌石，建设主管部门已经批准余在该地建房，该房产权明确，属原始取得，即可视为产权为余昌石所有，余有完全的处分权。因此，房管局在没有经过余昌石同意的情况下将店铺拍租给他人使用，且又是在房屋没有完工验收、交付使用的情况下进行的，在法律上，房管局的做法已经构成侵权。 相关新闻 《新法制报·房产维权》即将重磅出击 定位：突出维权报道，倡导品牌消费 本报讯记者袁连法报道：《江西法制报》即将更名为《新法制报》。依托其法律服务方面的强大优势，秉承“让大家住得好一点”的专业素质，一个旨在维护消费者利益的房产法律服务周刊——《房产维权》，首期将于4月20日重磅推出，敬请广大读者关注。 《房产维权》每周四个版，分别是“特别策划”、“维权在线”、“房产律师”和“品牌投诉”。“特别策划”将关注江西省内重大的房产动态，为广大读者提供及时、实用、权威的房产资讯。“维权在线”将主要突出房产维权报道，点击一周投诉和热线反馈；“房产律师”将以律师分析案例为主,找出疑难，为读者提供借鉴；同时欢迎读者提问，本报律师将及时为你解答。“品牌投诉”将涵盖家装、饰品、建材等家居用品。我们欢迎读者将你在消费过程中遇到的麻烦事告诉我们，我们将倾情而为。我们还有一个特殊的栏目，尤其欢迎读者参与，那就是品牌博客，让大家一起来分享你的品牌产品消费体验。 内容来自xiushui.Ｎet 有话你就说！与我们联系吧。电话0791-6847315，13607080315（袁先生），13979184115（冯先生）。 |
