修府办发〔2017〕13号

关于加强商住小区物业管理工作的意见

        各乡镇人民政府，县政府有关部门，县直有关单位：
按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业承接查验办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》和《江西省物业管理条例》等规定，为加强我县物业管理，提升城市品位，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，经2017年5月8日十六届县人民政府第7次常务会议讨论通过，现就加强商住小区物业管理工作提出如下意见：
　　
　　一、统一思想，深刻认识物业工作重要性

　　物业管理是社会管理的重要内容，是改善人居环境，提高居民生活质量，构建和谐社会的需要，事关人民群众的切身利益。各乡镇、部门和单位要充分认识加强物业管理工作的重要性，紧紧围绕保障和改善民生，优化物业服务市场和发展环境，规范物业服务标准，提升从业人员整体素质，加快培育一批综合实力较强的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系，逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。

　　二、理顺机制，建立健全物业工作责任体系

　　按照“统一领导、行业监管、分级负责、以块为主、综合协调”的原则，建立健全的物业管理工作机制。成立由县人民政府分管副县长任组长，县房产管理局、县城乡建设局、县城乡规划局、县城市管理执法局、县国土资源局、县创建工作指挥部办公室、县文化广播影视新闻出版局、县环境保护局、县公安局、县市场和质量监督管理局、县物价局、县人民防空办公室、县公安局交通管理大队、县公安消防大队及属地乡镇人民政府分管领导为成员的商住小区物业管理工作领导小组，负责全县物业管理工作的组织领导、统筹协调，组织召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中的重大问题。领导小组下设办公室，办公室设县房产管理局。

　　明确物业管理工作领导小组成员单位工作职责：县房产管理局负责全县物业和住宅室内装饰管理活动的监督管理工作，履行业主大会和业主委员会的业务指导、物业服务企业的资质和服务质量的监督管理、物业服务的招投标和物业服务合同的签订与收费的监督管理、专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存与使用的监督管理、受理和处理对物业服务企业和从业人员的投诉、物业使用和维护的监督管理等职责；属地乡镇人民政府成立相应的物业管理机构，负责指导和监督辖区内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会、监督业主大会和业主委员会依法履行职责、依法组织调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区管理的关系；社区居民委员会具体落实属地乡镇人民政府物业管理的相关工作职责。其他成员单位应当按照各自的职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

　　建立物业管理投诉受理制度，健全投诉受理流程，业主、物业使用人、业主委员会首先向物业服务企业投诉，物业服务企业受理后及时做出处理，对不能解决的事项向县房产管理局报告。县房产管理局受理后，按各职能部门处理权限将投诉事项转到相关牵头单位办理并派员参与。各职能部门要限时办结，不得推卸责任。同时，建立物业管理投诉处理问责制度，对推诿本部门职责造成严重影响的，由县监察局对相关单位及责任人进行问责。各职能部门主要处理权限如下：物业装饰装修及使用过程中，对房屋工程质量投诉、损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构、擅自改变暗埋管线等行为的，由县城乡建设局牵头处理；对违法搭建建筑物或构筑物、破坏或擅自改变房屋外观、物业承接查验前擅自改变物业使用性质及将住宅改为经营性用房等行为的，由县城乡规划局牵头处理；对物业承接查验后擅自改变物业使用性质、将住宅改为经营性用房、将无防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房、利用物业共用部位或共用设施设备进行经营等行为的，由县房产管理局牵头处理；对乱设摊点、乱倒垃圾、乱堆杂物、高空抛物、养禽种菜、违规燃放烟花爆竹、擅自占用和挖掘物业管理区域道路或场地等行为的，由县城市管理执法局牵头处理；对违规在商住小区设立娱乐场所造成噪音扰民等行为的，由县文化广播影视新闻出版局牵头处理；对经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟、违规排水污染等污染环境违法行为的，由县环境保护局处理；对电梯等特种设备安装、改造、维修、使用中的违规行为和物业管理区域内无照经营、张贴悬挂违法广告等行为的，由县市场和质量监督管理局处理；对违规收取供水和供电开户费、供气管道、燃气安装费、有线电视初装机工料等行为的，由县物价局处理；对改变人防工程主体结构、拆除人防设备设施及擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程等行为的，由县人民防空办公室处理；对占用消防通道、妨碍消防车通行、破坏公共消防设施等行为的，由县消防大队处理。

　　三、把好关口，加强商住小区建设前期监管

　　（一）把好新建小区设计的审查关。县城乡规划局在对商住小区规划方案设计审查时，需根据规划条件的设置，听取县房产管理局在物业用房和社区用房等方面的合理意见，从源头上优化小区配套设施设备的使用功能。
　　（二）把好新建小区交付的验收关。为减少建设单位遗留问题，新建和在建商住小区原则上统一竣工验收。建设用地超过100亩的可分两批进行验收，但第一批竣工验收的建筑面积不得少于60%。设立限售红线，由开发单位承诺，分期预留10%房屋的预售限制。在建设工程竣工验收合格并经县城乡建设局备案及各项税费全额缴清后，由县房产管理局会同社区居委会协助前期物业服务公司就物业用房和社区用房安排，排水排污系统，垃圾处理设施，亮化系统及监控视频、单元对讲、门禁等弱电系统进行物业承接查验，合格后方可解除最后10%房屋的预售限制。物业承接查验后，确需改变物业公共设施设备的，实行建设口相关单位联审制度。
　　（三）把好物业质保金缴存的落实关。为保证物业交付后保修期内的维修，建设单位在申请不动产权属初始登记前，按照《江西省物业管理条例》规定和县物价局核定的标准，依法缴存物业质量保修金；物业质量保修期内，建设单位不履行保修义务的，由县房产管理局组织维修，维修费用从物业质量保修金中列支；按物业合同约定由建设单位承担费用，如建设单位不支付的，物业服务企业可向房管部门申请在物业质量保修金中扣除。
　　（四）把好新建小区物业企业的准入关。为维护业主权益，有效实行建管分开，住宅物业的建设单位应当按《江西省物业管理条例》规定，通过招投标方式选聘物业服务企业，并按县房产管理局制定的合同范本签订《前期物业服务合同》；业主委员会成立后，对于前期物业服务质量差的物业企业，由县房产管理局会同社区居委会指导业主委员会予以辞退，建议业主委员会从年度考核优秀的物业服务企业中选聘。

　　四、建章立制，提升物业企业服务水平

　　（一）建立物业服务履约保证金制度。物业服务企业在接管项目时，根据承接项目大小，一次性缴纳3~5万元履约保证金，用于对企业违约行为的处罚，以及承担非正常退出后过渡管理期间所发生的费用。
　　（二）强化物业企业服务考核办法。由县房产管理局制定《物业企业年度考核办法》，会同社区居委会通过日常检查、综合考查和年终考核，对物业企业及其服务的项目进行年度考核，考核结果向社会公布，获得年度考核前十名的物业企业方可参加下年度的招投标；年度考核连续两年排名后三名的物业企业，由业主委员会予以解聘。
　　（三）规范物业企业服务行为。按标准配置从业人员，固定办公场所，完善办公设施，规范台账管理，健全各项制度，保持24小时通信畅通，全天候应对业主诉求。全面建立新建住宅小区电子档案，对接管的住宅小区的相关图纸、资料、业主及其家庭成员信息等统一建档，实行电子信息管理。落实公示管理，在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准以及收支情况，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未经明示的费用。

　　五、创新方法，加强住宅专项维修资金监管

　　（一）规范住宅维修资金归集标准。参照市内其它县（市、区）适时调整缴存标准，任何人不得少交或不交。对缴存的维修资金，按结息日挂牌公告三个月整存利率给业主计息。在维修资金使用不足30%时，由县房产管理局会同属地乡镇人民政府续筹维修资金。
　　（二）调整住宅维修资金管理模式。县房产管理局制定《住宅专项维修资金使用实施细则》，明确属地乡镇人民政府（社区居委会）负责住宅专项维修资金使用申报的受理、现场勘验、造价预算、组织施工和竣工验收等工作，县房产管理局负责资金使用时的造价审核和工程款拨付工作。
　　（三）提升住宅维修资金存储效益。采取招投标模式选择商业银行存储住宅物业维修资金，所得收益用于物业管理和社区居委会物业管理经费补贴等。

　　六、多措并举，保障物业服务经营行为

　　（一）加大物业管理工作宣传力度。强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，规范物业服务企业市场行为，着力解决物业管理工作中存在的热点难点问题，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，努力营造利于物业服务行业健康发展的良好氛围。制定《物业管理投诉受理手册》，明确各职能部门工作职责，公开投诉受理流程和举报电话；制定《装饰装修规范手册》，规范业主装饰装修行为，两本手册在物业交付时下发给业主。
　　（二）强化物业设施设备配置标准。新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门“一卡通”管理系统纳入到项目施工设计内容当中，在办理《商品房预售许可证》时报县房产管理局备案，与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，并列为建设工程竣工验收和物业承接查验的内容。
　　（三）建立物业服务费催缴机制。由县司法局牵头，建立健全以人民调解为主，行政调解、行业调解、司法调解相结合的物业纠纷立体调解机制，及时有效处理物业纠纷。建立公开公示制度，对恶意拖欠的业主在小区予以公示。建立问责制度，对公职人员公示后拒不清欠的，由所在单位负责协同清欠，并报县监察局备案。建立联动追缴机制，县人民法院对恶意拖欠物业服务费的诉讼要建立快速处理机制，并探索使用支付令的形式追缴物业服务费，对判决难以执行到位的业主纳入“黑名单”。
                                                                                                2017年5月22日