开启城市建设的“金钥匙”——修水良塘武宁沙田都昌东湖新区发展的启示

　　【编者按】市委九届七次全会以来，我市坚持“两区互动”发展，以适度超前的城市建设带动相对滞后的工业发展，城市建设发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县新区建设，历经凤凰涅槃，迅速崛起，成为全市“兴城”的典范。三县在推进新区建设中，把“经营”理念贯穿于城市建设的始终，大胆探索，精心操作，找到了一条“以城建城、以城养城、以城兴城”的城市建设可持续发展道路，值得学习借鉴。

　　市委九届七次全会以来，我市坚持以“强工兴城”为主战略，以适度超前的城镇建设带动相对滞后的工业发展，以城市建设的杠杆撬动经济发展，通过创新城市经营、狠抓项目建设、提升城区环境，短短三年时间，市中心城区和各个县城发生了翻天覆地的变化。尤其是修水、武宁、都昌三县结合本地实际，大胆探索，精心操作，城市新区建设迅速崛起，成为全市“兴城”的典范。三地推进新区建设发展的实践再次证明：只有紧紧抓住经营城市这把“金钥匙”，才能有效破解建城之困，保持兴城之势。

　　1、城往何处拓——把拓展新区作为推进新型城镇化的有效途径。纵观世界城市发展规律，当城镇化率达到30%时，城镇化将进入加速阶段，且一直会持续到城镇化率60%以上。我市城镇化水平2008年为40.75%，2011年为44.4%，按照这一经验，九江正处在推进城镇化的“黄金期”。城镇化的核心是调整城乡结构，大量农村人口将向城镇集中转移，这对城镇发展带来了新的挑战：随着人口向城镇加速聚集，产业向城镇快速转移，老城区空间布局有限，负荷明显过重，难以适应城镇快速发展的需要。面对现实，出路何在？修水、武宁、都昌等地发展实践表明：推进城镇化少不了拓展发展空间，城市新区建设是拓展发展空间的最佳途径。修水良塘新区规划面积6.8平方公里，规划建设了全省规模最大的市场群、面积最大的县级城市公园、数字化水平最高的县级医院、标准最高的县级车站，新区建设使“山城”豁然开朗；武宁沙田新区规划面积7.8平方公里，形成了38公里的湖岸线和一湖两岸的城市发展新格局，不仅拓展了城市空间，而且完善了城市功能，提升了城市品位；都昌东湖新区规划面积11.6平方公里，包括滨水西区、城东新区和城南新区三个组团，为建成30万人口中等城市奠定了坚实基础。

　　2、钱从哪里筹——把放大地产效益作为筹措建设资金的主要来源。推进城市建设，筹措资金是关键。无论是道路桥梁、广场公园，还是学校医院、公益设施，都需大笔投入。如修水良塘新区三年实施了重点项目37个，仅政府投资就达20多亿元；武宁沙田新区三年实施了建设项目48个，完成政府投资16.8亿元；都昌东湖新区今年将安排政府投资10亿元，实施项目43个。如此大规模的城建投入，对于还属“吃饭财政”的三县而言，靠财政显然不切实际。钱从哪里来？三年的“兴城”实践，全市上下找到了一条快速融资的新路子——坚持把土地资产作为城市建设资金的主要来源。在实际操作中，注重处理好“三个关系”（即“处理好‘卖与收’、‘先与后’、‘管与放’的关系，变‘卖地筹资’为‘收地融资’，变‘先卖地后做环境’为‘先做环境后卖地’，变‘政府走在开发商后面’为‘政府走在开发商前面’”），坚持“六措”并举（即“先做好环境，合理确定基准地价，打击围标，加大宣传，宁可流拍、不可贱卖，打好环境对地价影响的时间差”），把土地升值空间牢牢掌握在政府手中，实现了“投入、经营、增值、再投入”滚动式发展。修水良塘新区由于公共设施齐全、专业市场前景看好，地价从最初的不到50万元/亩升值到现在的180万元/亩。武宁沙田新区2009年刚开发时开发商对土地只肯出30万元/亩的价格，经过县政府这几年的自主开发、打造环境，目前新区土地保守估价至少在170万元/亩以上，涨了4倍多。都昌东湖新区离老城区相对较近，三年来新区土地也升值了3倍以上。

　　3、账该怎么算——把精心筹划项目作为推进城镇建设的重要法宝。城市建设能否实现滚动发展、持续推进，关键在算好投入产出帐上做到心中有数。这几年，全市各地按照“以城建城、以城养城”的思路，在城市建设过程中注重算好“两笔帐”：一是算好具体项目“盈亏”账。凡基础性、功能性、公益性项目政府都舍得花钱，但严格按照预算来花；凡经营性项目则坚持精心谋划，不做亏本买卖，尽量实现效益最大化。如修水良塘新区建设的宁红国际商贸城，总投资2.5亿元，共建商铺28栋2300个，停车位600个，按一个商铺20万元计算，可产出4.6亿元，可盈利2.1亿。二是算好新区开发“整体”帐。在新区开发上实行整体规划、整体拆迁、整体推介的建设模式，善于算总账、算远帐、算大账。这三县正是由于精打细算、善于运作，在城市建设上不仅不缺钱，而且越做越有钱、越做越顺手，走上了良性发展之路。修水良塘新区预计整体总投入30亿元，现已盘活可出让土地2500多亩，土地出让估值40多亿元，可净赚10亿元以上；武宁沙田新区现有可出让土地3700多亩，土地出让总收入可达62亿元，整体还可盈利30亿元；都昌东湖新区预计投入20亿元，可出让土地1530亩，土地出让收入可达25亿元，可盈利5亿元。

　　4、项目如何推——把科学推进机制作为确保项目建成的重要保障。短短数年，九江各地城市面貌能有如此巨变，主要得益于一大批重大城建项目的推进和建成。为确保项目有序快速推进，全市上下探索了一套行之有效的工作机制：坚持一个项目、一名领导、一个责任人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍的“六个一”项目推进机制，做到以目标倒逼进度、时间倒逼程序、项目倒逼部门、下级倒逼上级、督查倒逼落实；建立项目综合协调、项目规划、资金监管、进度督查、宣传建档“五合一”的调度督查机制，对所有在建项目进行统一调度、统一管理，实行一月一通报；完善重点项目考核机制，对重大项目工作成绩突出的单位和个人给予表彰奖励，对工作不力、服务不到位的单位和个人予以通报批评，并追究责任。正是由于科学调度、强力推进，确保了每一个城建项目都建成优质工程、高效工程、节约工程、廉洁工程、市民满意工程，没有出现豆腐渣工程、半拉子工程、严重超预算工程。