案情简介

　　2014年10月19日，原、被告在房屋中介公司签订房屋买卖协议，约定朱某购买余某所有的房屋一套，180万元。后原告朱某与余某等就该房屋的买卖合同在房地产交易中心完成备案，朱某累计支付除公积金贷款之外的大部分房款价款总额117万元。余某于2014年12月8日将涉案房屋交付原告朱某，原告朱某已实际占有使用该房屋，但未办理过户手续。2017年1月4日，余某因与案外人有民间借贷纠纷被起诉至本院，经申请该房屋被查封，此案进入执行程序阶段，原告诉至本院，要求解除对该房屋的查封。另2017年2月7日，原告朱某在余某与案外人民间借贷纠纷执行程序中提出异议，并将房屋的剩余价款63万元交付上海市闵行区人民法院。

裁判理由

　　法院经审理认为，原告朱某主张其从余某处购买了涉案房屋，但对不动产的物权取得而言，买卖合同的成立和生效只是意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，若要取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。涉案房屋登记在被告余某名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告朱某对涉案房屋尚不享有所有权。故本案的争议的焦点为原告朱某对本院查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。

　　首先，本案中的房屋买卖合同系原告与被告余某签订的，该买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，确系合法有效的合同。

　　其次，原告朱某与被告余某的买卖合同系2014年10月19日签订，且原告累计给付共计117万元，买卖合同的签订和购房款的支付均在涉案房屋出现司法查封之前，对涉案房屋后出现司法查封情形无法办理过户手续的情形，原告无法预见，主观上并没有过错。

　　再次，原告已在2014年12月8日从被告余某处取得房屋钥匙，2015年年初已实际入住，现已占有涉案房屋。且原告已支付了117万元，后又自愿将购房余款63万元支付至上海市闵行区人民法院，至此， 180万元购房款已全部付清。

裁判结果
   
　　法院根据查明的事实，依据相关法律规定，认定原告享有涉案房屋的物权期待权，可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行，判决停止对涉案房屋的执行。

法官提醒

　　物权期待权是本质上仍是一种债权，不论从交易的秩序，安全性，还是从物权保护的角度，法律均不会保护躺在权利上睡觉的人，作为买受人应当积极、及时履行自己的权利，完成物权变更的过程，将不动产产权登记变更到自己名下。假如期待权怠于行使权利，作为市场上的其他交易主体基于对登记的信赖，从而与登记的权利人发生的交易，此时法律如果仍然优先保护怠于行使权利的人对其他交易主体不公平。相反，如果因为非买受人的原因，无法办理或者不能办理过户登记，作为已经支付对价且实际占有的买受人，其基于一种对市场交易的信赖，其权利理应得到法律的保护。